教員 養成には、コツがある！

持家の人のなかにも、弱者は存在するかもしれない。 だからといって、持家所有者を保護すべきであるとは誰も主張しないであろう。

もちろん現実には、持家所有者に対しても公庫融資や持家促進税制を通じて多額の補助金が与えられている。 しかし、それは決して説得力のあるものではない。
それでは借地借家法を支持する人たちの次の論点を批判的に考えてみよう。 かりに借家人が弱者であるとして、借地借家法は弱者を守るのに合理的な手段であろうか。
つまり、借地借家法によって、弱者である借家人は本当に保護されるのだろうか。 この答えは、部分的にイエスである。
つまり、現在すでに借家に住んでいる人にとっては、イエスである。 家賃の上昇を抑えることができ、立退き請求を無効にできれば、借家に住んでいる人にとってはこんな有利なことはない。
現在借家に住んでいる人にとっては、ずっとそこに住み続けることが可能であるし、家賃の法外な引上げに不安を覚えることもない。 借家人にとっては、とても居心地の良いことである。
しかし、これから借家を借りようとする人にとっては、どうだろうか。 答えはノーである。
借地借家法は潜在的な借家人にとって、かえって不利益をもたらしている。 前述のように、家主は借地借家法を前提にして行動する結果、規模の縮小を考えたり、本来ならば供給されたはずのアパートを建設しなくなってしまう。
その結果、供給が減ると、価格が上昇するのは経済原別である。 これから家を借りようとする人は、家賃の上昇と規模の縮小という問題に直面する。
規模の小さな借家は数多く存在し、適当な家賃で借りられるが、規模の大きな借家は外国人向けや法人契約となっており、個人で借りるのはたいへんむずかしい。 これから家を借りようとする人にとって、これはたいへん頭の痛い問題である。

ファミリー向けの住宅に住みたいと思っても、4人家族で十分な広きの家は、市場ではなかなか供給されていない。 借りようとするとかなり高い家賃が要求される。
そのために、仕方なく規模の小さい家に住んでいる人が多い。 あるいは借家はあきらめて、必死で頭金を貯めて、通勤に二時間もかかる郊外で小さな家を買って住んでいるというのが現実の姿ではないだろうか。
したがって、借地借家法は、既存の借家人には利益を及ぼすかもしれないが、潜在的な借家人には不利益を及ぼしている。 子どもが大きくなっても、広いアパートに住み替えることができない||これは仕方のないことだろうか。
一部の民法学者が借家人の保護を主張するときに、このような事実は無視されている。 目に見える既存の借家人の保護だけを訴えるかわり、潜在的な借家人の不利益は無視されてしまうとしたら、これは想像力が欠けているといわざるをえない。
一部の民法学者の定期借家権導入反対論には、もう一つのポイントがある。 それは、借地借家法が改正されても借家の平均規模は大きくならないし、また家賃の低下はありえないというのでそのような議論に対して反論するための証拠を挙げてみよう。
これまでにもこの種の議論に関する研究は、数多く行われている。 較研究が可能だからである。
アメリカには、ボストンやニューヨークなどのレント・コントロールの存在する都市と、存在しない都市とがある。 両者の地域の間で家賃にどのくらいの格差が生じているかを計測した研究がある。
また、住宅の老朽化にどの程度の違いがあるかを計測した研究もある。 さらには、所得水準の低い人たちがどのくらい住んでいるか、あるいはレント・コントロールによって、借家人の利益がどの程度守られているかについての実証研究も、さかんに行われている。
もちろん、両都市の聞にはさまざまな環境上の差異がある点を十分に考慮したうえで、比較がなされている。 しかし、日本ではこのような比較研究はむずかしい。
正当事由制度が導入された1941年以前のデータが十分に存在しないために、それ以前と以降とをくらべることができないためである。 また、借地借家法は日本全国を対象としているために、法律が実効的でない地域が存在しない。

したがって、地域聞を比較することはできない。 以下では、筆者たちが行った次のような計測の例を、簡単に紹介しよう。
借地借家法の正当事由制度は、借家人が弱者であることを前提にしている。 これに対して裁判官は、借家人が法人である場合には、正当事由の必要度は低くなると考えている。
は弱者ではないと認識しているのであろう。 筆者たちの計測では、借家人が法人である場合をサンプルとして取り上げた。
これは法人契約と呼ばれるものである。 福利厚生のために、法人がみずからの社員の住宅を確保するように、法人契約として企業が家主から家を借りて、それをみずからの企業の社員に貸している場合がある。
個人よりも法人は弱者ではないという前提のもとで、借家人が法人である場合の家賃と、借家人が個人である場合の家賃とを比較してみると、その差には有意な差異があることがわかる。 家賃に影響を及ぼすその他のさまざまな要因がある点を考慮したうえで、借家人が法人である場合とそうでない場合とを比較すると、法人向けの家賃のほうが8110%低くなっている。

この調査から明らかなように、借家人が弱者でないかぎり、正当事由制度は緩和させられる。 それを家主は考えて、借主を法人に限定すれば、契約の完了時点で立退き請求や更新時の家賃の改定も容易に行うことができる。
その結果、逆説的ではあるが家賃は実質的に低下しているというのが、この調査結果の意味である。 いい換えると、正当事由制度によって、家賃は少なくとも8～10%高くなっており、このことは、借家の供給量が借地借家法によって実質的に制約されていることを意味している。
以上が、日本の借地借家法の正当事由制度が借家供給量や家賃に及ぼす効果を検証した例である。 このような計測は、最近次第に蓄積されており、日本でも、民法学者の素朴な議論に対する反論が正当であることが立証されている。
最近の研究では、定期借家権の導入によって、一般向け借家の家賃は15%ほど低下しているという結論も報告されている。 借地借家法がとりわけ規模の大きな借家の供給を阻害しているという点については、経済学者からの反論も存在する。
最も強力な反論は、コースの定理の成立を主張したものである(コースの定理については、本章補論を参照)。 コースの定理を用いると、借地借家法の影響はどのように評価されるであろうか。
まずは、コースの定理が成り立つ世界のことを考えてみよう。 この場合の「外部性」とは借家権のことである。
これを「経済主体聞の自発的な取引によって内部化」するためには、借家権が市場で取引されるようになればよい。 正当事由制度によって、借家権の保護があったとしても、借家権価格が借家権の取引市場において形成される結果、借家権を取得する際の価格が上昇することになる。
いい換えると、借家人は借家契約を結ぶ際に、以前よりも高い家賃や敷金を払うことによって、この借家権を取得することになる。 家主のほうも、このように敷金や家賃が上昇すれば、以前と同じだけの借家を供給する。


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